重庆地产设计究竟是干啥的?许多人干了10年都没理解

2020-08-26

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重庆地产设计究竟是干啥的?许多人干了10年都没理解
做过房地产营销职业的朋友会发现一个风趣的现象:越差的房子,最终成交价越高。其实道理很简单,每次开盘总是(位置、户型)好的房子先卖掉,剩余房子相对较差。但房价一直在往上走,所以剩余没卖出去的房子隔三差五会涨点价。而最差的房子往往最后才卖出去,同时又经历涨价次数最多,最后反而变成最贵的房子。就像房地产营销的策划岗位,跟着整个职业的水涨船高,掩盖了许多从业者真正的专业能力,许多从业者并没有搞清楚甲方的策划应该做些作业就现已做到策划主管、策划经理乃至策划总监了。
这个职业接触到的策划大致分三类:第一类,大师型;这类策划一般喜欢留胡子或长发,着奇装异服,动辄把“构思”两个字挂在嘴上。“构思”是广告策划公司的作业,如果一个甲方的策划需求做“构思”,阐明你付给广告公司的钱都白扔了。第二类,秘书型;以写PPT谋生,作业就是替领导编写各种汇报材料。这类策划最容易升职,但无论升多高基本都得看领导脸色吃饭,因为做任何事都需求领导给收拾思路。第三类,白领型;衣着打扮跟白领一致,屁股不离办公椅,不跑工地,不看产品,不问客户。从业三五年,只会做活动,刷微信朋友圈。
可是跟着房地产开发全体职业越来越艰难,房地产营销策划这个职业里的东郭先生也开端浮出水面。于是乎“策划当死,途径当立”的论调开端风行,可见很少有人知道地产开发商的营销策划应该做些什么。我原以为是常识的东西竟然成了常识。
如果把营销作为一场战争的话,策划相当于营销线的侦办兵,要比出售员冲在更前面。咱们要向上级供给情报,上级进行决议计划;咱们向上级供给主张,上级进行选择。咱们一切的情报、主张,都必须以商场、客户、产品为依据。
依据房地产项目
开发出售的不同节点,
咱们权且按五个阶段来收拾:
1/
土地拓宽+产品定位阶段
会同财务、本钱、规划等部门,归纳研讨区域商场现状,结合本项目归纳本钱、商场走势、价格支撑、客户需求等因素,结合地块出让条件、意向客户调研、所在城市同类型产品发展阶段,做好土地价值研判,构成产品初步定位。
要点想清楚两个问题:一、这块地以多少钱买下来才会赚钱?二、这块地买下来今后造什么样的房子?而且第二个问题想得越清楚,第一个问题就能做得越精准。同时,一旦土地拍下后就能快速开工,缩短项目的开发周期,节省本钱。许多公司在这个环节想得少,结果土地拿下后又不停地做计划改计划,大大浪费开发时刻,增加本钱。
2/
前期推行阶段(客户蓄水期):
会同规划部,收拾产品规划过程中的要点和地块周边资源,建立项目的产品标准。
会同广告策划公司收拾与项目推行有关的工程节点,确认各推行要素,制定推行战略和执行计划,抓好三个场所的(样板区、工地、售楼处)包装。在当下客户越来越信任“眼见为实”时,三个场所的包装尤为重要。对客户而言,三个场所的品质等于客户对日后产品的品质预期。
依据阶段性意向客户积累的特征要素,不断收拾和调整推行途径、推行诉求或平面风格,并寻求推行爆炸点,加快客户积累。当产品还限制在图纸或钢筋水泥时,广告即是经过图文的形式,告知客户“我是谁”。
分阶段、分层面、体系地收拾有效客户,详尽跟踪周边在售和将售个案的蓄客、价格、推行状况,为开盘和定价做好根底作业。
3/
项目开盘阶段:
分析当期的商场走势,结合客户积累状况,户型房源的价格差异化,重视分批推盘房源的价格差异化,重视不同付款方法的价格差异化,重视相对难销产品的价格差异。
定价格时也有一个悖论,越合理的定价计划越不合理。因为当每一套房子的均好性一样时,客户就会出现“选择困难症”,因为好的房子贵,廉价的房子欠好。因而,适当地做一些价格“不合理”的房源能促进去化速度。在定价时就充分考虑哪些房源计划先卖掉,哪些房源留下来渐渐去化。经过价格,来控制各类房源的出售节奏。
详尽研讨开盘当天可能出现的各种状况,制定相应的预案。
4/
持续出售阶段:
依据前期成交客户的购买理由及未成交客户的未购买理由,再次调整推行途径、推行诉求或平面风格。在此之前,咱们一切的客户描绘都是模仿,只要现在开端客户群才逐步明晰,因而这个节点是调整推行战略的要点。
做好客户的保护作业,经过系列的客服活动,从客户的视点出发为其供给增值服务,经过老客户的口碑带来新的客源。详尽地做好客户资源和剩余房源的收拾,执行行之有效的新老客户追访计划和阶段性引荐房源。
最大化有利地势用后续的工程节点,如外立面出现、公共部分精装修出现、部分景象出现,以及周边支撑性资源的出现,开展软性的媒体推行和营销活动。

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华彩建筑

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