谈重庆地产设计管理与高周转

2020-06-03

4130

 

谈重庆地产设计管理与高周转

-  01  -

再读高周转

某天听吴建斌讲高周转,再此引发了我对这个事情的深思,故写此文。

地产上半场,以高周转为代表的地产开发在中国地产行业上引发了轰轰烈烈的大讨论,褒贬不一。一面市场倒逼开发商做大范围、抢占市场、争取最大的生存空间,一面是行业对高周转引发的质量事故深恶痛绝。是高周转引发了层出不穷的质量事故?还是照猫画虎的开发商并没有取得“高周转”的真理,吴建斌总给出了很明白的答案:高周转只是资金的高周转,与建筑质量降落没有必然联络。

何为高周转,即开发商买地之后,快速开发、快速销售、快速回款以到达股东资金回正,股东资金回正后能够将资金再次投放到其他项目上开发、融资。高周转从实质上来讲是资金的高周转,非施工速度的高周转。所以高周转与低质量没有必然联络。

高周转固然是资金的高周转,但是无法无视的是,一切的开发商上下游环节都需求前置工作,开发报批报建准备好、设计成果准备好、以至总包都要前置进场(准备进场)。萝卜快了不洗泥,要想做到高周转,必然流程不能墨守成规,并行工作不可防止,这样才干做到拿地后、项目计划快速经过政府审批、施工图深度到达施工请求(或公开设计到达请求可先行进场施工)、总包快速进场施工,当任何环节呈现问题都会留下隐患,这个隐患必然由公司承当,而非设计、工程或其他部门承当,要想高周转必然承当高风险。

高周转中,地产设计要保证快速回笼资金,应该做好下列工作。

-  02  -

设计管理高周转

设计应以高周转为目的

1.1 项目分期应保证首期开盘的货量

项目计划设计时应充沛思索分期对销售的影响,项目分期较小缺乏以掩盖资金峰值,不能保证现金流快速回正;项目分期大,项目资金占用的周期就长,产品适配的精确度就会存在较大的风险。

【案例】:来源网络资源

某项目为例,其开发时序思索首期资金(投入和本钱)、首期速度(范围和高度)、开工范围(范围和标段)、土方挖填(挖填分离)、首期到位(管线设备)、托付时序(穿插投入)、分期规划(规划层次)等。

比方该项目中(如上图),思索到首期资金和首期速度,先开发1期B区位置中等板块,待开发2期C区抬高价钱,最后开3期A区位置最差。与此同时,榜样区无地库周期短,1期小高层区周期短、范围较小打造形象。

1.2 户型设计应思索总价及面积段

关于高周转项目,设计以快为准且最大水平的降低设计风险,设计规范化在快周转中的作用发挥的淋漓尽致,户型规范化能够缩短计划设计阶段的时间,降低施工图阶段及施工阶段的风险,所以快周转项目必需要停止规范化的复制(不只户型,整个产品线都要复制)。

从营销端口,户型的配比、面积段及总价都要契合快销的产品,所以面积段要适配、总价要控制在合理的范围,保证首期开盘即可保证现金流回正。

本文由重庆地产设计采集

0

华彩建筑

作者:0

相关阅读

了解更多