重庆建筑设计公司规划公司和地产公司规划部的区别。

2022-03-17

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重庆建筑设计公司规划公司和地产公司规划部的区别。
 有人戏弄说:在修建规划公司,计划组的待遇是相当高的,他们的状况基本能够概括为:2年买车,5年买房,10年买墓场。每次我说完这个段子,我许多女性朋友就问我:你认识在计划组工作了九年半的男生吗?一听这个问题就知道我这些女性朋友是投行的。否则怎么可能具有这么战略且势力的眼光?!”
国内经济下滑,许多修建规划人跳槽到地产公司里边的规划院,做了修建规划“食物链”上游的办理者。那么,他们的生产模式是怎样的呢?夏俊告诉你,为什么有的规划人会老是熬夜改图,房地产公司到底想干什么。。。
 在房地产公司工作也十多年了,常常有人问房地产图纸是规划院画的,房子是施工单位建的,你一天到晚还在忙什么?房地产的规划人员和规划公司的规划人员区别在哪?这个问题也困惑了许多年。
 在地产公司做过工程、做过本钱。现在做规划办理压力确实要大得多。规划决议了报批报建的时刻,规划决议了项意图本钱高低、决议了项目好卖不好卖……能够说规划决议了项意图“存亡”。地产的规划部最被下流部门不满最多的就是图纸进展和图纸质量,“拖拖拖”和“改改改”是规划部的“两宗罪”。规划部的员工有时也诉苦,都是规划院在做和我是什么联系?规划院也很冤枉,你们一来不是改图就是催图,施工图都出了还再改,还今天说明天要。相信这种现象在许多地产公司上演。
 大多房地产公司都设置规划部,部门人员包含修建师、结构工程师、水电工程师、装饰规划师与景象规划师等,其职责均为项目规划办理。规划任务通过投标或直接委托方式外包给规划公司。两边都在做项目规划办理。规划办理人员与规划师角色是否重叠或错位,是出现上述问题的首要原因。
 从上表中就能够看出。规划公司和地产规划部都在做项目规划办理,但两边的规划办理的内容和侧重是不同的。
 作为合约两边的联系不会有什么分歧。规划公司依据房地产公司宣布的规划任务书完成规划图纸的提交。这是一种遍及的房地产开发办理模式。
 首先地产公司的规划部的规划人员要分清“产品”和“作品”的区别。每个做规划的人,特别是修建专业有一个作品都是心中的理想。而做为地产公司的规划必须是以商场需求为导向,必须面临商场顾客的查验。做客户想要的,而不是咱们想做的。其规划的核心是“卖什么”和“卖给谁”。而不是交给规划院“先画着看”。网络上有个笑话,某规划师上班途中遇事故,住院昏迷不醒。其领导就在他耳边重复念叨:“甲方同意出图了……”,几分钟后,规划师翻身下床,说我要去打图了……。类似的“冷段子”许多,自己也做过规划,对规划师的辛苦有切身体会:曾为了在规则时刻提交规划图纸或投标文件,连续一周通宵加班。当看到这些笑话时,心里只有苦涩的一笑,好像这是一个无力改动的严酷现实。规划师不断改图,一部分是每个规划阶段审核定见的例行修正;更多的重复修正源于甲方项目定位不明确或摇摆不定,项目造价摇摆不定,甲方内部定见不一致“朝令夕改”构成规划计划翻来覆去没个结论,投资方出具的《规划任务书》要点不全、不详细……如此折腾规划师真的很辛苦。关于地产来说好的规划办理并不是仅仅针对规划,而是要跳出规划来谈规划,更多的参加到商场策划、本钱测算的工作中去,任务书的编制才干有的放矢,减少重复。作为甲方规划需重视三个方针:功用、方式、本钱。功用首要解决运用问题,如运用的便捷性、舒适度,也是咱们常说的人性化规划。方式首要是修建风格与外在美学上的考量。本钱即项目投资方针操控、各项制作本钱,本钱违背必然构成规划的重复。
 而作为规划公司的也需要转变心态。“我等你告诉我怎么做”变为“你告诉我方向和要求,我去决议怎么做”。现在中国许多规划院,特别是施工图规划单位,更像一台“封闭的机器”。这和目前中国规划收费恶性竞争不无联系。规划人员绝大多数时刻都是面临电脑,而脱离商场。体会甲方的意图而不是机械的执行任务书,把功用完善放在第一位和甲方一起去研讨、实现客户需求。
 其次、中国的规划商场目前板块区分严重,一个项目不可能一家规划完成。一方面修建规划单位缺乏专项规划人员的才能,门窗、幕墙、景象、智能化、精装饰等等都需要二次规划。另一方面诸如人防、供电、供水、环保等处于半商场化的状况,这些规划从现在的建设流程上都滞后于施工图规划。实际关于一个项目来说,所谓的施工图出图,其间需要弥补完善的规划内容还许多。不但规划修正难以防止,进展有所影响,甚至会带来大的改变。因而,关于地产的规划人员来说,多线的并行操作和资源整合力就是规划办理好坏的重要素质。这需要规划部办理人员对内部和外部的资源进行有用的整合。在计划到施工规划阶段,让门窗、幕墙、景象、智能化、精装饰的规划施工单位就参加其间,防止后期的修正调整。电梯、空调等设备提前供给收购部门投标,在施工图规划前确认技术参数……。地产公司的规划人员办理方针和规模不能仅仅是规划院,天天守着规划院是做不好规划办理的。
 实际规划办理中,咱们需要对规划人员和规划单位的绩效评价有合理的评判手段。有一个扁鹊三兄弟的故事:扁鹊大哥---看病于病况发作之前,实际结果好,绩效评价低?扁鹊二哥---看病于病况初起之时,实际结果中,绩效评价中?扁鹊---看病于病况严重之时,实际效果差,绩效评价高?这种幻想在地产规划内部和规划单位中都有体现。我就遇到过一个规划师,他同我说:规划院规划的时候不用多管,施工图出图咱们去规划优化,才干体现咱们的才能。而有的规划单位也会有,过程中对后期二次规划条件有意不做考虑,标注个“由甲方二次规划”甩项,保证出图时刻,到时规划修正还来要笔规划费。
 因而,我对“规划优化”一直抱有不同的观点。规划优化的多少是判别一个公司规划办理水平的体现,许多“规划优化”实际上是不断的过错重复和纠正。作为的地产的项目规划办理要不断总结经验和经验,构成规划标准给到规划单位,让规划单位少犯过错是办理的方针。
 从项目一开始到交房,不断的“改图”促使我对目前国内很多的房地产规划办理进行反思。房地产的规划办理应该跳出狭义的对规划进行办理,而是企业的办理模式的规划。规划不是艺术家的即兴发挥,也不应是规划师的个性寻求。在现代的经济日子中,规划越来越成为一项有意图、有计划、与各学科、各部门相互协作的组织行为。传统地产规划部岗位设置和人员素质才能不能参照规划公司的专业对应来做,防止在职能上与规划公司重复。将规划的详细施行职责通过合约下放到规划公司,地产规划规划办理全面环绕商场研讨、产品研讨、效果把控、本钱操控等核心职责上来,使房地产企业在办理上朝投资商转变,理顺内部与外部办理职责。
 虽然房地产开发的土地受国家独占,土地商场要素不全。所以房地产业出现半商场化运作模式。虽然国内房地产商场受政府调控影响,目前堕入低迷。但国内未来经济必然持续开展,顾客的需求也日益提高。相较于发达国家修建规划工程水平,国内房地产虽有不少距离,但距离就是开展的潜力。明确修建规划与人的日子紧密相连,热爱日子,重视日子细节,多从人的心里需求与行为习惯思考修建规划,真正体现“修建日子哲学”的规划理念。加强与规划单位有用信息的传递与交流,在操作和理论层面不断完善规划办理。为顾客供给更高质量的产品,是每个银海人的理想和行动方针。

 

 

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华彩建筑

作者:重庆建筑设计公司

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