重庆地产设计房地产企业规划办理的五个要害要害

2021-01-11

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重庆地产设计房地产企业规划办理的五个要害要害

房地产企业的规划办理要求代表房地产企业对与规划相关的活动进行一致办理和和谐。规划办理作业既是技术作业也是办理作业。那怎么做好房地产企业规划办理作业?基于规划办理的特色,笔者以为要害做好以下五个方面:
清晰托付规划要求,挑选合适的规划同伴;
加强规划全进程操控办理;
注重规划报批进程中的交流办理,与主管部分坚持杰出交流;
加强规划改变操控;
注重规划的整合办理这五个要害的办理。
规划作业是一项较单纯的技术作业,使命来自于甲方,规划的作用是由规划院完结的。完结的标准是甲方满意,并一起满意国家标准和政府要求。而房地产企业的规划办理要求代表房地产企业对与规划相关的活动,如商场查询、土地购买、规划咨询和投标、规划规划、报批和规划改变等进行一致办理和和谐。就规划而言,规划办理既要处理规划方面技术问题,又要把规划、修建、室内、景观、市政等规划单位整合起来,做到不矛盾不抵触,和谐一致。并且规划办理作业的作业方针不仅有许多乙方,也有许多审批主管部分,所以不光要对合同方和谐办理,也需上下和谐。因而房地产企业规划办理作业既是技术作业也是办理作业。
那怎么做好房地产企业规划办理作业?基于规划办理的特色,笔者以为要害做好以下五个要害的办理:
办理要害一:清晰托付规划要求,挑选适宜的规划同伴
一个好的规划,必须在深入详尽的商场查询后,并经过多方面、全面详尽的分析研究后,才干和商场严密结合起来。关于一个项目的规划首要要有一个全体的清晰的概念,而后要清楚给谁做什么样的产品,谁能做好这样的产品?所以做好一个规划的前提条件:清晰托付规划的要求,挑选优异的规划同伴。
1)清晰托付规划的要求
规划使命书就是规划的输入,要想有好的规划输出,充沛的规划输入是起点。方案规划阶段,规划使命书的输入首要应包含企业最高领导层的规划定见、营销部分供给的产品定位、物业公司和客服部分供给的客户主张、开发部分供给的政府咨询定见、预算部分提出的初步本钱主张以及项目现场办理部分供给的勘测陈述等;初步规划和施工图规划阶段,规划使命书的输入则首要应包含前面的规划作用、报批进程中获悉的反应定见、预算部分供给的细化本钱要求以及项目现场办理部分供给的配套设备的规划要求等。
规划在规划的各个阶段,规划使命书输入的重点不太相同,前者的重心在于政府规划、产品定位、领导目的,而后者的重心则在于报批反应定见、本钱要求。因为后续参加规划作用评定的部分基本与供给规划输入主张的部分一致,因而若此环节将某个部分省掉,那么后续的规划评定也将缺少针对性的作用。一般来说,房地产企业能认识到该环节的重要性,但总是因为这样或那样的原因导致规划输入不够充沛或规划输入质量不高,引起规划作业的反复,比方在施工图规划阶段做颠覆性方案变化。
因为当时规划单位遍及经济观念和商场观念相对淡薄,“重技术、轻经济”,加上规划费的取费标准一般按修建面积或出资额计算,不利于规划单位加强本钱操控认识,规划保守不合理,浪费极大。所以在规划使命书或出资估算上规定造价的限额,并和规划费挂钩。对规划单位进行经济赏(节省)罚(超标),是操控造价的有用方法之一。
2)挑选适宜的规划同伴
经过什么样的途径获得好的规划方案,是值得考虑的,但要考虑到本钱和收成的价值比较。关于大型项目,假如比较杂乱,约请闻名规划单位进行咨询,能够帮助甲方理清思路,获得一些创新性想法和启示,这一阶段的作用能够作为甲方的部分目的遵循到下一步的规划中去,咨询会有一些费用,但不是太大,得到的信息却许多。
在咨询作用的基础上,选出1-2家单位打开下一步的规划规划作业,能够在原先的立意基础上深入开展,构成一个基本确认的方案,供甲方进行挑选,这种方法,能够发挥规划单位的活跃性和规划空间,推出优异著作。
在策划阶段和商场查询阶段,拟采纳指定单位的方法进行策划和查询,特别约请本地的公司更合适一些。在概念和总体规划阶段,或采纳先咨询,后投标的方法,或完全采纳投标方法,或许请一家闻名规划公司直接做。要依据项目状况来挑选。而规划规划、修建单体规划也可采纳投标方法。总之,为获得高水平、高质量的著作,在不同阶段,采纳相应的方法进行规划有助于方案精品的呈现。
作为地产企业,为做好一个项目的规划,会乐意拿出更高的本钱来雇请一家高水平的规划单位。但是高水平的规划单位不一定就合适,原因有许多,很重要的一点是一个项目从前期策划、概念规划、总体规划到具体规划规划、单体规划、初步规划和施工图规划,有许多阶段,每一个阶段对规划的要求不相同,因而,方案才能强的不一定做好施工图,而策划作得好不一定代表能够做总体规划。随着规划专业分工和商场的细化,配合规划各阶段的咨询顾问公司、方案规划公司、修建规划公司、施工图规划公司、景观规划公司、市政管网规划公司等愈加专业的公司会愈加合适阶段规划作业的需要,并且会作得更好,更专业。所以,在相应阶段约请该阶段高水平的公司来做,才愈加能够确保创造出优异的规划著作。
工程主规划师对项目的成功运作起着要害作用。高水平的规划单位内部一定要有主规划师来支撑,甲方在挑选规划单位时,要对施行项目规划的主规划师进行资质考查,审查其主持规划工程项目的图纸质量,对其才能有全面的了解,并要求在供给服务时,确保主规划师到位。最好就所托付的规划项目构成项目规划小组主创人员固定,协作人员清晰。另外,规划单位的配合状况也要重点调查,因为,假如水平高,但是不听甲方辅导和定见,无法进行交流和交流,那水平再高,也无法实现甲方的规划方针和首要目的。
办理要害二:规划全进程操控办理
规划进程的操控是规划目的得以图纸化的有力手段。多数企业在规划的进程中不太注重进程的操控,缺少必要的跟踪,导致规划成果呈现不该有的误差。做好这环节的作业能够从以下几个方面来考虑:
1)日常办理
规划进程中,规划办理部分加强规划跟踪和辅导,不能仅经过几回会议或报告的方法来处理杂乱的技术问题,比较杂乱的问题要首要依靠规划办理人员与规划师进行面对面的交流和商量,一起参加规划,对规划中呈现的问题,规划办理人员可及时报告寻求处理方案或定见,这种办法可有用的将一些细节或不大的问题处理好,并且因为有甲方代表的参加,规划师的活跃性和主动性会得到加强,作业功率会大幅进步,由领导决定决议方案的范围缩小,节省了领导的精力。经过报告会,首要目的有两个:一是向领导通报规划的进展和中间作用。二是就规划中的要害问题进行讨论,寻求处理方法或定见,以便于下一步规划的持续。
2)要害节点操控
在规划进程办理中,要依据规划进度组织结合《托付规划使命书》中关于阶段作用的深度要求及公司拟定该规划项目的要害节点进度方案,在要害节点,由规划办理部分组织查看,必要时可组织各部分参加研讨,一起碰到不确认性问题时应即时的咨询规划、消防等主管部分定见,尽早发现问题,提早处理问题。
3)规划作用评定
规划作用评定是规划目的得以图纸化的一种重要手段。规划评定是房地产企业对规划单位供给作用的最终一次把关,这一次把关的胜败很大程度决议了后边规划改变和工程签证的多少,房地产企业应给予高度的注重。目前,一些房地产企业或采纳口头号非正式交流的方法或不注重走方法,导致该环节的操控作用不能很好的发挥。做好规划作用的评定,首要评定会要合理组织。房地产企业业务部分的作业时刻异常宝贵,应尽或许的组织在花功夫使之愈加科学合理有用。在时刻上应充沛考虑到评定参加者的作业组织,防止出差或其他原因导致的缺席;规划方案或施工图应依据量的巨细提早(2-3天)下发评定参加者,以备消化吸收,进步评定会功率;挑选权威人士担任主持人,进步各参加部分的注重程度,一起在呈现争持定见时决议方案决定,防止长时刻争执影响功率。其次参加部分要充沛。一般来说,供给规划输入的部分以及领导都应参加,核对供给的规划要求或主张是否在规划图纸中得到体现。必要时,还应约请外部有关专家参加。最终要构成评定纪要。评定纪要的严厉对待能够进步部分的注重程度,并且为日后的规划分析总结供给素材和依据。各个评定会都应由详尽的评定定见记录,并要求签字确认。
办理要害三: 注重规划报批进程中的交流办理,与主管部分坚持杰出交流
规划报批不仅仅是批准的问题,仍是时刻上的问题,经济上的问题,更要认识到规划报批是将规划方针经过政府的批准加以确认和合法化。规划办理人员要学会与规划、消防、人防等政府各个主管部分的交流和和谐。
关乎规划的报批事项,要做到在规划进程中就坚持与政府主管部分杰出交流,规划办理人员要及时跟踪和和谐,假如在一个范围允许挑选或主管部分有商量的余地,咱们能够经过合法的正当途径将公司的开展方针和规划目的准确的反映给他们,去活跃协商和交流,影响他们的决议方案倾向。比方关于小区入口方位、与市政管网接口方位、修建外立面作用等均能够依据公司对项目的要求结合造价要素争夺有利的审批成果。包含也能够依据商场、相关政策、项目具体实际关于规划技术指标请求调整。
办理要害四:加强规划改变操控
规划改变或许发生好的影响,如节省本钱,产品在功能上愈加契合业主的要求,也或许发生欠好的影响,如带来本钱的严重超出。规划改变的发生能够有多方面的原因,首要包含以下几种:
公司领导要求改变:因领导导致现有规划不契合要求,或基于公司开展的视点要求进行改变等;营销部分要求改变:产品的功能规划不契合业主的要求或给业主带来非常的不便等状况,营销部分提出进行改变;施工单位要求改变:施工单位因资料设备使用问题而提出来的改变,如原有资料设备缺货要使用替代产品,又比方使用新资料;施工单位发现图纸规划失误而提出来的改变,如呈现显着的图纸错漏现象。
规划改变的操控首要从规划改变发生的次数和每一次规划改变的处理两个方面进行操控。
要想减少规划改变次数,最要害的是将风险前移,也就是说将发生规划改变的或许性尽或许的在前面的规划办理作业中予以处理。归纳说来,就是做好前述的规划使命书编制、规划进程操控和规划作用评定三项基本作业。依据笔者经验,做好该三项作业后,规划改变的次数能够得到一个较好的操控。
严格操控规划改变的发生首要是坚持是会审制度,由各个规划输入部分对规划改变进行会审,即“先研讨再测算最终决议方案”的操控准则,简单说来,先从技术上验证是否可行,然后从本钱上验证是否可行,最终决议方案是否改变。
办理要害五:注重规划的整合办理
就规划作业而言,规划办理又是一种整合,要把规划、修建、室内、景观、市政等规划单位整合起来,做到不矛盾不抵触,和谐一致。比方风格的一致,就包含修建形体、立面与景观与室内装饰风格的一致和谐。比方人防区域规划与非人防区域规划的衔接;电力配电室、换热站等专业设备空间规划与修建规划的衔接;室外的给水、暖、强电、弱电、燃气、污水、雨水各专业的归纳管网规划。还有各种不同规划作业的组织组织与和谐都应该依照项目办理的要求一致和谐。

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作者:重庆地产设计

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